个人购买、置换房屋，要缴纳哪些税？

日常生活中，个人购买、置换房屋会涉及增值税及相关附加、契税、个人所得税、印花税、土地增值税等多个税种。这些税种能享受哪些优惠，又该如何计算？下面详细说明一下。

增值税及相关附加

增值税及相关附加的缴纳规定，会根据房屋是新房还是二手房有所不同。

新房

开发商销售新房时会缴纳增值税，购房者不需要额外缴纳。

二手房

1、个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。

2、购买不满2年：按房屋售价的5%缴纳增值税，同时需要缴纳城市维护建设税（增值税的7%）、教育费附加（增值税的3%）、地方教育附加（增值税的2%），合计税率约为5.3%。

3、购买满2年：普通住房免征增值税及附加；非普通住房（如商铺等）按差额（售价 - 原价）的5%缴纳增值税，附加税随之减免。

计算公式：增值税 = 房屋销售总价（不含增值税）×5%

政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

契税

契税的税率根据购买房屋是否为家庭唯一住房、家庭第二套住房以及房屋面积来确定。

唯一住房

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

二套住房

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

计算公式：契税 = 计税依据×适用税率

政策依据：《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）

个人所得税

在二手房交易里，卖方是个人所得税的纳税人，其缴纳规定和计算方式如下。

一般情况

计算公式：个人所得税 =（房屋成交总价 - 原购房价格 - 合理费用）×20%

“满五唯一”可免征

1、个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

2、自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，符合《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）规定条件的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

政策依据：

1、《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）

2、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）

印花税

买卖双方都应缴纳印花税，税率为0.05%（对个人销售或购买住房暂免征收）。

计算公式：印花税 = 合同金额×0.05%

政策依据：

1、《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）附件《印花税税目税率表》

2、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

3、《财政部 税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2022年第23号）

土地增值税

土地增值税以销售方为纳税人，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）